전월세 계약갱신 5% 인상 계산법 2026 (전세→월세 전환 포함)

🔁 바로 계산하려면 → 전월세 전환 계산기

세입자가 계약갱신요구권을 행사해 계약을 연장할 때, 집주인이 올릴 수 있는 임대료는 기존 임대료의 5%까지입니다. 전세 3억원이면 최대 3억 1,500만원, 월세 80만원이면 최대 84만원까지만 올릴 수 있습니다. 문제는 보증금을 낮추면서 월세로 바꾸는 경우인데, 이때는 보증금과 월세를 하나의 금액(환산보증금)으로 합친 뒤 그 합계가 5%를 넘지 않는지 따져야 합니다.

5% 상한은 언제 적용되나요

주택임대차보호법 제7조는 차임이나 보증금의 증액 청구가 약정 금액의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못한다고 정하고 있습니다. 세입자가 제6조의3에 따른 계약갱신요구권(1회, 2년)을 행사하면 이 규정이 그대로 적용됩니다. 같은 법 시행령 제8조는 한 번 올린 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다고도 정합니다.

반대로 적용되지 않는 경우도 분명히 알아 두셔야 합니다. 기존 세입자가 나가고 새 세입자와 맺는 신규 계약에는 상한이 없습니다. 또 갱신요구권을 이미 한 번 쓴 뒤 다시 연장하는 계약이나, 세입자가 갱신요구권을 행사하지 않고 양쪽이 조건을 새로 협의해 맺는 계약은 실무에서 신규 계약처럼 다뤄집니다. 즉 5% 상한을 확실히 주장하려면 "갱신요구권을 행사한다"는 의사를 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 전달해 두는 것이 안전합니다. 상가나 오피스는 상가건물임대차보호법이 따로 적용되므로 이 글의 계산과 다릅니다.

계산의 핵심: 환산보증금

전세를 전세로, 월세를 월세로 갱신하면 5%는 단순 곱셈입니다. 그런데 보증금 3억원 전세를 보증금 1억원에 월세를 받는 조건으로 바꾸자고 하면, 보증금이 2억원 줄고 월세가 새로 생기는 셈이라 어느 쪽이 5%인지 바로 보이지 않습니다. 이럴 때는 월세를 보증금으로 바꿔 하나의 금액으로 만듭니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세전환율)

전월세전환율은 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 연 2%p" 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 바뀌면 전환율도 바뀌므로, 계약을 갱신하는 시점의 기준금리를 확인해 적용해야 합니다. 이 글의 예시에서는 편의상 전환율을 4.5%로 가정합니다.

순서는 세 단계입니다. 기존 조건의 환산보증금을 구하고, 여기에 1.05를 곱해 상한선을 만든 뒤, 새 보증금을 뺀 나머지를 다시 월세로 바꾸면 됩니다.

갱신 후 월세 상한 = (기존 환산보증금 × 1.05 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12

자주 하는 실수 세 가지

첫째, 보증금과 월세를 각각 5%씩 올리는 것은 문제가 없지만, 한쪽을 줄이고 다른 쪽을 올릴 때 "월세는 5%만 올렸으니 괜찮다"고 생각하는 경우입니다. 보증금을 2억원 줄였다면 그 2억원이 월세로 얼마가 되는지가 핵심이고, 기존 월세의 5%와는 별개의 문제입니다.

둘째, 갱신요구권을 행사하지 않고 조건을 협의한 뒤 나중에 5% 초과분을 돌려달라고 하는 경우입니다. 갱신요구권 행사 여부가 불분명하면 상한 적용을 두고 다툼이 생깁니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 기록으로 남기는 것이 먼저입니다.

셋째, 관리비를 올려 임대료 인상을 대신하는 경우입니다. 실제 관리비 실비 증가와 무관하게 관리비를 크게 올리는 것은 임대료 편법 인상으로 다툴 여지가 있으므로, 관리비 항목과 금액 변동 내역을 확인해 두시기 바랍니다.

렌트홈 계산기와 결과가 다를 때

국토교통부 렌트홈(renthome.go.kr)의 임대료 계산기는 위와 같은 환산보증금 방식으로 인상률을 계산하며, 전환율은 계산 시점의 기준금리를 자동으로 반영합니다. 직접 계산한 값과 다르다면 대부분 전환율 차이이거나, 기존 조건에 월세가 있는데 보증금만 입력한 경우입니다. 기존 조건과 변경 조건을 보증금·월세 네 칸에 모두 넣어야 정확한 인상률이 나옵니다.

인상률이 5%를 넘는 조건이라면 초과 부분은 법이 정한 범위를 벗어난 것이므로, 세입자는 그 부분의 지급을 거절하거나 이미 낸 경우 반환을 요구할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회(LH·한국부동산원 등 운영)에 조정을 신청하는 방법이 있습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 5%보다 적게 올리거나 안 올리는 것도 되나요?

됩니다. 5%는 상한일 뿐 의무 인상률이 아니며, 세입자가 시세 하락을 이유로 감액을 요구하는 것도 같은 조항에서 허용합니다. 다만 감액 청구에는 5% 같은 한도가 없고, 합의가 안 되면 조정이나 소송으로 가야 합니다.

2년 전에 갱신요구권을 이미 썼는데 또 갱신하면 5%가 적용되나요?

갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 두 번째 연장은 집주인과 세입자의 합의에 따른 계약이므로 5% 상한이 자동으로 적용되지 않습니다. 다만 묵시적 갱신(계약 만료 전 아무 통보 없이 지나간 경우)은 이전과 같은 조건으로 연장되는 것이므로, 이 경우 임대료 인상 자체가 없습니다.

세입자가 먼저 "보증금을 줄이고 월세로 바꿔 달라"고 요청하면 어떻게 계산하나요?

누가 먼저 제안했든 갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면 계산 방식은 같습니다. 세입자가 목돈을 돌려받는 대신 월세를 내는 것이므로, 위 공식에서 새 보증금을 낮게 넣고 월세 상한을 구하면 됩니다. 반대로 월세를 보증금으로 바꾸는 경우도 환산보증금 총액이 5% 이내면 가능합니다.

인상률 5%를 넘겨 계약서를 썼는데 이미 몇 달 냈습니다. 돌려받을 수 있나요?

갱신요구권 행사에 따른 갱신이었다면 초과분은 법정 상한을 넘은 것이므로 반환을 청구할 수 있습니다. 갱신 의사를 밝힌 기록, 계약서, 이체 내역을 정리해 임대인에게 먼저 요구하고, 응하지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하시면 됩니다. 구체적인 절차와 필요 서류는 해당 위원회에서 확인하시기 바랍니다.

정리

계약갱신요구권을 행사한 갱신에서는 임대료를 5%까지만 올릴 수 있고, 한 번 올리면 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다. 보증금과 월세가 함께 바뀔 때는 월세를 보증금으로 환산해 합친 금액이 5% 이내인지로 판단합니다. 전환율은 한국은행 기준금리 + 2%p(최대 10%)라서 갱신 시점마다 달라지므로, 계약 전에 반드시 다시 계산해 보시기 바랍니다. 보증금과 월세를 넣으면 환산 결과를 바로 볼 수 있는 전월세 전환 계산기를 이용해 보세요.