전월세 전환율 계산 2026: 법정 전환율(기준금리+2%p)과 적정 월세
🔁 바로 계산하려면 → 전월세 전환 계산기
전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 법정 전월세 전환율은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%p' 중 낮은 값입니다(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 실제 상한은 '기준금리 + 2%p'가 됩니다. 월세는 전세보증금에서 월세보증금을 뺀 금액에 이 전환율을 곱하고 12로 나누어 구합니다.
법정 전환율의 구조
주택임대차보호법은 전환율을 고정 숫자로 두지 않고 두 기준 중 낮은 쪽을 상한으로 정합니다.
| 기준 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| ① 고정 상한 | 연 10% | 법률에 정한 절대 상한 |
| ② 변동 상한 | 한국은행 기준금리 + 연 2%p | 기준금리 변동 시 자동 조정 |
| 적용 전환율 | ①과 ② 중 낮은 값 | 현재는 ②가 적용되는 구조 |
기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 수시로 조정하므로 전환율도 함께 움직입니다. 글이나 계산기에 적힌 숫자를 그대로 믿지 말고, 계약하는 시점의 기준금리를 한국은행에서 확인한 뒤 2%p를 더하는 습관이 필요합니다.
전세 → 월세 환산 공식
월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
전세보증금 전체가 아니라 월세로 남길 보증금을 뺀 '전환 금액'에만 전환율을 적용합니다. 보증금을 얼마 남기느냐에 따라 월세가 달라지므로, 집주인과 협상할 때는 전환 금액과 전환율 두 가지를 분리해 확인해야 합니다.
월세 → 전세 환산 공식
전세보증금 = 월세보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
같은 식을 거꾸로 푼 것입니다. 월세 매물을 전세로 바꾸면 얼마인지, 또는 두 월세 매물 중 어느 쪽이 실질적으로 비싼지 비교할 때 씁니다. 다만 법정 전환율은 전세를 월세로 바꾸는 경우의 상한이며, 월세를 전세로 바꾸는 방향에는 법적 강제력이 없다는 점을 알아두세요.
계산 예시
전세 2억원을 보증금 2천만원 월세로 전환. 전환율은 연 5%로 가정(실제 값은 계약 시점 기준금리 + 2%p로 확인)
- 전환 금액: 2억 − 2천만 = 1억 8천만원
- 월세: 180,000,000 × 5% ÷ 12 = 750,000원
- 전환율이 상한 10%라면: 180,000,000 × 10% ÷ 12 = 1,500,000원
거꾸로: 보증금 2천만원에 월세 60만원인 집의 전세 환산가(전환율 5% 가정)
- 600,000 × 12 ÷ 5% = 144,000,000원
- 전세 환산가: 2천만 + 1억 4,400만 = 1억 6,400만원
집주인이 같은 조건에서 월 90만원을 요구한다면 역산 전환율은 900,000 × 12 ÷ 180,000,000 = 연 6%입니다. 이 값이 계약 시점의 법정 전환율(기준금리 + 2%p)보다 높으면 초과분은 법정 상한을 넘는 요구입니다.
법정 전환율이 적용되는 범위
법정 전환율은 임대차 계약 기간 중이거나 계약을 갱신할 때 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꾸는 경우의 상한입니다. 즉 이미 살고 있는 세입자가 집주인의 월세 전환 요구를 받을 때 보호 장치로 작동합니다. 새로 계약하는 신규 매물의 월세는 시장에서 정해지므로 법정 전환율보다 높거나 낮을 수 있고, 이 경우 전환율은 '이 월세가 비싼지' 판단하는 참고 기준으로 씁니다.
갱신 시에는 전환율과 별도로 임대료 증액 상한 5%가 함께 적용됩니다. 전세 2억원 계약을 갱신할 때 보증금은 최대 2억 1천만원까지만 올릴 수 있고, 이를 월세로 바꾸더라도 법정 전환율 이내여야 합니다. 세입자는 계약갱신요구권을 1회 행사해 2년을 더 살 수 있습니다.
적정 월세를 판단하는 세 가지 기준
- 법정 전환율과 비교: 갱신·전환 상황이라면 상한을 넘는지 먼저 봅니다.
- 전세대출 금리와 비교: 역산한 전환율이 전세대출 금리보다 높으면 대출을 받아 전세로 사는 편이 월 비용이 적습니다.
- 예금 금리와 비교: 보증금을 내 돈으로 넣는다면 그 돈의 세후 예금 이자(이자소득세 15.4% 차감)가 기회비용입니다. 전환율이 이보다 높으면 전세가 유리합니다.
세 기준을 적용한 구체적인 비교 사례는 전세 vs 월세 어느 쪽이 유리한가 글에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
기준금리가 바뀌면 이미 맺은 월세 계약도 바뀌나요?
아닙니다. 전환율은 전환 시점에 적용되는 기준이고, 이미 정한 월세가 기준금리 변동에 따라 자동으로 오르내리지는 않습니다. 다음 갱신이나 전환 협의 때 그 시점의 전환율을 다시 적용합니다.
상가도 같은 전환율인가요?
상가는 상가건물 임대차보호법이 별도로 규율하며 전환율 기준이 다릅니다. 이 글은 주택에 한정한 설명이므로 상가는 해당 법령을 확인하세요.
집주인이 법정 전환율을 넘는 월세를 요구하면 어떻게 하나요?
초과 부분은 응할 의무가 없습니다. 역산 전환율을 계산해 제시하고, 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청을 검토할 수 있습니다.
보증금을 더 많이 남기면 월세가 얼마나 줄어드나요?
전환 금액이 줄어드는 만큼 비례해서 줄어듭니다. 전환율 5% 가정에서 보증금을 1천만원 더 남기면 월세는 10,000,000 × 5% ÷ 12 = 약 41,667원 줄어듭니다.
정리
법정 전월세 전환율은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2%p' 중 낮은 값이며, 월세는 (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12로 계산합니다. 갱신이나 계약 중 전환에서는 이 전환율이 상한이고, 5% 증액 상한도 함께 적용됩니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 계약 시점의 값을 확인해 계산해야 합니다. 보증금과 기준금리를 넣으면 월세와 전세 환산가를 바로 구할 수 있는 전월세 전환 계산기를 이용해 보세요.