전세 vs 월세 2026: 전월세 전환율로 어느 쪽이 유리한지 계산
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전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 전월세 전환율과 내 돈의 조달 비용을 비교하면 답이 나옵니다. 월세로 바꿀 때 적용되는 전환율이 전세대출 금리나 예금 금리보다 높으면 전세가 유리하고, 그 반대면 월세가 유리합니다. 여기에 보증금 반환 리스크와 이사 계획을 얹어 최종 판단합니다.
비교의 기준: 모든 것을 '월 비용'으로 바꾸기
전세는 목돈이 묶이고 월세는 매달 현금이 나가니 그대로는 비교가 안 됩니다. 두 가지를 같은 자리에 놓으려면 전세 보증금에 들어가는 돈의 비용을 월 단위로 환산해야 합니다.
- 대출로 보증금을 마련하는 경우: 월 비용 = 전세대출 원금 × 대출금리 ÷ 12
- 내 돈으로 보증금을 넣는 경우: 월 비용 = 보증금 × 예금 금리 × (1 − 0.154) ÷ 12. 그 돈을 예금에 넣었다면 받았을 세후 이자, 즉 기회비용입니다.
- 월세로 사는 경우: 월 비용 = 월세. 보증금이 있다면 그 보증금에 대한 기회비용도 더합니다.
월세 금액은 집주인이 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 전월세 전환율로 정해집니다. 법정 전환율은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2%p' 중 낮은 값이며, 기준금리는 수시로 바뀌므로 계약 시점의 값을 확인해야 합니다.
전월세 전환 공식
월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
전세 3억원 집을 보증금 5천만원 월세로 바꾼다면 차액 2억 5천만원에 전환율을 곱하고 12로 나눈 값이 월세입니다. 전환율이 연 1%p 오르면 이 예시에서 월세는 약 20.8만원 늘어납니다. 전환율이 어디에서 정해지는지가 월세 부담을 결정하는 셈입니다.
계산 예시
전세 3억원 vs 보증금 5천만원 월세. 전환율은 연 5%로 가정(실제 값은 계약 시점의 한국은행 기준금리 + 2%p로 확인)
| 선택 | 계산 | 월 비용 |
|---|---|---|
| 월세 | (3억 − 5천만) × 5% ÷ 12 | 약 1,041,667원 |
| 전세, 2억 5천만원을 연 4% 대출로 조달(가정) | 2.5억 × 4% ÷ 12 | 약 833,333원 |
| 전세, 2억 5천만원을 내 돈으로(예금 연 3% 가정) | 2.5억 × 3% × (1 − 0.154) ÷ 12 | 약 528,750원(기회비용) |
이 가정에서는 전세가 월세보다 매달 20만~50만원 저렴합니다. 반대로 전세대출 금리가 전환율 5%보다 높거나 대출 한도가 부족하다면 월세가 나을 수 있습니다. 전환율 상한인 연 10%가 적용되면 월세는 약 2,083,333원으로 뛰어 전세 쪽이 압도적으로 유리해집니다.
숫자 밖의 변수: 전세가 불리해지는 경우
- 보증금 반환 리스크: 전세는 만기에 보증금을 돌려받아야 끝납니다. 집값 하락이나 집주인 사정으로 반환이 늦어지는 위험이 있어 HUG·SGI·HF의 전세보증금 반환보증 가입을 검토해야 하며, 보증료만큼 전세의 월 비용이 올라갑니다.
- 대출 실행 조건: 전세대출 한도와 금리는 소득·신용·주택 조건에 따라 달라지고, 대출이 나오지 않으면 비교 자체가 무의미합니다. 기준금리가 오르면 변동금리 대출 이자도 함께 오릅니다.
- 거주 기간: 1년 안에 이사할 계획이면 전세대출 실행 비용, 이사비, 중개보수 같은 고정비가 월 단위로 크게 잡혀 월세가 나을 수 있습니다.
- 월세 세제 혜택: 월세 거주자에게 적용되는 세액공제 요건과 한도는 국세청에서 확인하세요. 해당되면 월세의 실질 비용이 내려갑니다.
계약 갱신 때 알아둘 점
세입자는 계약갱신요구권을 1회 행사해 2년 더 살 수 있고, 이때 임대료 증액은 5%까지만 가능합니다. 전세를 월세로 바꾸는 것도 갱신 시 임대인이 일방적으로 강요할 수 없으며, 전환할 경우 법정 전환율 상한을 넘겨서는 안 됩니다. 집주인이 "전세 3억을 보증금 5천만원에 월 150만원으로 바꾸자"고 제안했다면, 전환율로 역산해 상한을 넘는지 확인하는 것이 첫 번째 할 일입니다.
자주 묻는 질문
반전세(보증부 월세)는 어떻게 비교하나요?
보증금 부분은 전세와 같은 방식으로 월 비용을 환산하고, 여기에 월세를 더하면 됩니다. 보증금이 클수록 전환율 적용 금액이 줄어 월세가 낮아지는 구조입니다.
전환율은 어디서 확인하나요?
법정 전환율은 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 확인할 수 있고, 계산기에 현재 기준금리를 입력하면 전환율과 월세가 바로 나옵니다.
집주인이 법정 전환율보다 높은 월세를 요구하면요?
기존 계약을 갱신하거나 계약 기간 중 전세를 월세로 바꿀 때 법정 전환율은 상한입니다. 초과분은 거부할 수 있으며, 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회 등에 조정을 신청할 수 있습니다.
전세대출 이자가 월세보다 싸면 무조건 전세인가요?
월 비용만 보면 그렇지만 보증금 반환 리스크, 보증보험료, 대출 실행·중도상환 비용, 거주 기간까지 반영해야 합니다. 특히 짧게 살 계획이라면 고정비 때문에 결론이 바뀔 수 있습니다.
정리
전세와 월세 비교는 전환율, 전세대출 금리, 예금 금리를 월 비용으로 환산해 한 표에 놓는 것으로 시작합니다. 전환율이 대출·예금 금리보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 유리하고, 여기에 보증금 반환 리스크와 거주 기간을 반영해 결정합니다. 보증금과 전환율을 넣으면 월세를 바로 계산해 주는 전월세 전환 계산기를 활용하세요. 전환율의 법적 기준은 전월세 전환율 계산 글에서 자세히 다룹니다.