전세대출 이자 계산법 2026, 월 이자 얼마 나올까

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전세대출 월 이자는 대출금 × 연 금리 ÷ 12로 바로 나옵니다. 2억 4천만원을 연 4%로 빌렸다면 매달 80만원, 2년 동안 1,920만원의 이자를 내게 됩니다. 전세대출은 대부분 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환 방식이라, 매달 나가는 돈은 이자뿐이고 원금은 보증금을 돌려받아 갚습니다.

전세대출은 왜 매달 이자만 낼까

주택담보대출은 매달 원금과 이자를 같이 갚아 나가지만, 전세대출은 구조가 다릅니다. 전세 계약이 끝나면 집주인에게 보증금을 돌려받고, 그 돈으로 대출 원금을 갚는 것이 전제이기 때문입니다. 그래서 은행은 계약 기간(보통 2년)에 맞춰 만기를 정하고, 그동안은 이자만 받습니다. 계약을 갱신하면 대출도 만기 연장을 신청해 이어 갑니다.

이 방식이 세입자에게 유리한 점은 매달 부담이 작다는 것입니다. 대신 원금이 줄지 않으니 이자도 줄지 않고, 2년 내내 같은 이자를 냅니다. 금리가 오르면 다음 변동 시점부터 월 이자가 그대로 올라갑니다. 상환 방식별 차이는 대출 상환 방식 비교 글에서 더 자세히 다룹니다.

월 이자 계산 공식과 금리별 차이

만기일시상환 대출의 월 이자는 잔액이 변하지 않으므로 계산이 단순합니다. 대출금에 연 금리를 곱하고 12로 나누면 됩니다. 은행 앱에 뜨는 금리는 연 금리이니, 월 단위로 나누는 것만 잊지 않으면 됩니다.

아래 표는 대출금 2억 4천만원을 기준으로 금리에 따라 월 이자와 2년 총이자가 어떻게 달라지는지 정리한 것입니다. 금리 수치는 계산을 보여 주기 위한 가정이며, 실제 적용 금리는 은행과 개인 신용도, 보증기관에 따라 다르니 대출 받는 은행에서 확인해야 합니다.

금리 1%p 차이가 이 금액대에서는 월 20만원, 2년이면 480만원 차이입니다. 전세대출을 비교할 때 금리 소수점 뒷자리를 따지는 이유가 여기에 있습니다.

월세와 비교하면 어느 쪽이 싼가

전세대출 이자를 계산하는 가장 큰 이유는 "이 돈이면 월세가 낫지 않나"를 따져 보기 위해서입니다. 비교 기준은 같습니다. 전세대출 월 이자와, 같은 집을 월세로 살 때의 월세를 나란히 놓으면 됩니다.

주택임대차보호법상 전세를 월세로 돌릴 때 적용하는 법정 전월세전환율은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2%p' 중 낮은 쪽입니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 현재 값은 한국은행에서 확인해야 하지만, 구조상 전환율이 대출 금리보다 높다면 전세대출 이자가 월세보다 싸고, 반대라면 월세가 유리한 경우가 생깁니다. 실제 시장 월세는 법정 전환율과 다르게 형성되니, 살고 싶은 집의 실제 월세 시세를 넣어 비교하는 것이 정확합니다. 전세와 월세 비교 글과 전월세 전환 계산기를 같이 쓰면 판단이 빠릅니다.

단, 전세에는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 따릅니다. 전세보증금 반환보증(HUG·SGI·HF)에 가입하면 이 위험을 줄일 수 있고, 보증료도 비용에 넣어 비교해야 공정합니다.

연말정산 소득공제로 이자 일부를 돌려받는 법

전세대출 이자는 연말정산에서 '주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제'로 일부 돌려받을 수 있습니다. 국세청 안내 기준 요건과 혜택은 다음과 같습니다.

• 대상자: 근로소득이 있는 거주자로서 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대의 세대주. 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원도 가능합니다.
• 대상 주택: 주거전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 국민주택규모 주택. 주거용 오피스텔도 포함됩니다.
• 혜택: 원리금 상환액의 40%를 소득공제하며 한도는 연 400만원입니다. 주택마련저축 공제와 합쳐 400만원을 넘으면 초과분은 공제되지 않습니다.
• 서류: 주택자금상환 등 증명서, 주민등록표등본, 임대차계약증서 사본, 원리금 상환 증빙을 회사에 제출합니다. 대부분 연말정산 간소화 서비스에서 조회됩니다.

위 예시처럼 연간 이자가 960만원이면 공제 대상 금액은 960만원 × 40% = 384만원으로 한도 안에 들어옵니다. 과세표준이 1,400만원 초과 5,000만원 이하 구간(세율 15%)이라면 소득세 약 57만 6천원, 지방소득세까지 약 63만 4천원이 줄어듭니다. 월 이자로 환산하면 매달 5만원 남짓을 돌려받는 셈입니다. 소득공제이므로 절감액은 본인의 세율 구간에 따라 달라지고, 공제 한도와 세부 요건은 매년 바뀔 수 있으니 국세청 연말정산 안내에서 그해 기준을 확인해야 합니다.

이자 부담을 줄이는 현실적인 방법

첫째, 대출금 자체를 줄이는 것이 가장 확실합니다. 이자는 대출금에 비례하므로 보증금 일부를 자기 자금으로 채우면 그만큼 월 이자가 줄어듭니다. 둘째, 여유 자금이 생겼을 때 중도상환을 검토합니다. 2025년 1월 13일부터 중도상환수수료가 실비 기반으로 인하되어 부담이 예전보다 줄었습니다. 수수료율은 은행별로 다르니 상환 전 확인이 필요합니다. 셋째, 신용 상태가 좋아졌다면 금리인하요구권을 행사할 수 있습니다. 승진이나 소득 증가, 신용점수 상승이 있을 때 은행에 요구하면 심사를 거쳐 금리를 낮출 수 있습니다. 넷째, 청년·신혼부부 등 대상별 정책 전세대출은 일반 상품보다 금리가 낮은 경우가 많으니 자격이 되는지 주택도시기금 안내에서 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

전세대출 이자는 매달 언제, 어떻게 빠져나가나요?

대출 실행일을 기준으로 매달 같은 날짜에 지정 계좌에서 자동이체됩니다. 이자는 후불이라 첫 달 이자는 실행일부터 첫 납입일까지의 일수만큼 일할 계산되어, 표에 나온 월 이자와 조금 다를 수 있습니다.

2년 뒤 만기가 되면 원금을 꼭 갚아야 하나요?

계약을 갱신해 계속 사는 경우에는 만기 연장을 신청하면 됩니다. 연장 심사에서 보증금이 오르거나 소득·신용 상태가 바뀌면 한도와 금리가 조정될 수 있습니다. 이사를 가면 보증금을 돌려받아 원금을 상환하고, 집주인이 보증금을 늦게 돌려주면 그 기간만큼 이자가 더 나오므로 잔금일과 대출 상환일을 맞추는 것이 중요합니다.

이자를 내면 원금이 조금씩 줄어드나요?

만기일시상환에서는 줄지 않습니다. 매달 내는 돈은 전부 이자이고 원금은 만기까지 그대로입니다. 원금을 줄이려면 별도로 중도상환을 해야 하며, 일부만 갚아도 다음 달부터 이자는 줄어든 잔액 기준으로 계산됩니다.

대출 받은 해에 소득공제를 바로 받을 수 있나요?

그해 실제로 낸 이자(원리금)에 대해 받을 수 있습니다. 무주택 세대주, 주택 면적 등 요건을 충족해야 하며, 연말정산 간소화 서비스에서 대출 상환 내역이 조회되지 않으면 은행에서 주택자금상환 증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.

정리

전세대출 월 이자는 대출금에 연 금리를 곱해 12로 나누면 됩니다. 만기일시상환이라 2년 내내 같은 이자를 내고 원금은 보증금으로 갚으며, 금리 1%p 차이가 2억 4천만원 기준 월 20만원 차이를 만듭니다. 무주택 세대주라면 낸 이자의 40%를 연 400만원 한도로 소득공제 받아 실질 부담을 더 낮출 수 있습니다. 금리와 대출금을 바꿔 가며 월 이자와 총이자를 확인하려면 대출 이자 계산기에서 만기일시상환을 선택해 계산해 보세요.